Ипотека или аренда?

Задумался над вопросом как-то давно, что же лучше,  брать ипотеку или все же снимать квартиру в аренду? Сейчас ипотечные кредиты стали довольно доступными, теперь даже при минимальном первоначальном взносе в 10% уже можно брать ипотечный кредит. Везде висят рекламные плакаты квартир в ипотеку, где их рекламодатели брызжут слюной про низкий первоначальный взнос от 100-200 тыс. руб. и т.д. И так, что же лучше, покупать квартиру в ипотеку или все же арендовать?

Написано для тех, кто собирается взять ипотеку на условиях минимального первоначального взноса. Стоит ли попадаться на такую рекламу как банков, предлагающих ипотечные программы, так и строительных компаний?

Вот я сейчас за 22 тыс. в месяц снимаю. Новая аналогичная квартира в подмосковье стоит 4700 с отделкой.  Если покупать ее, уйдет примерно 5млн. руб. со всеми прибамбасами. И так, допустим мы хотим ее купить и у нас есть 500 тыс. руб. — т.е. 10% от минимального первоначального взноса, по которому можно оформить ипотеку в России.

В объявлениях аренда новой подобной квартиры стоит 30-33 тыс. в месяц. Со временем, конечно стоимость аренды будет снижаться, т.к. квартира уйдет из разряда новой, в бывшей в употребление. Аренда квартиры стоимостью в 2 млн. руб. стоит около 10 ты.с руб. в месяц — если брать типовой город России. Т.е. примерное соотношение стоимости новой квартиры и ее аренды примерно одинаковое.

Я возьму условную стоимость квартиры в 5 млн. руб. , первоначальный взнос 500 тыс., т.е. 10%.  И стоимость ее аренды — 25 тыс. в месяц, как если бы я ее не хотел купить, а просто бы снял в аренду.

Что у нас получается.

1.Если я буду снимать эту квартиру в аренду  на 30 лет (360 месяцев), я заплачу в итоге 9 млн. рублей.

2.Если я ее буду снимать ее 60 лет, я заплачу 18 млн. рублей и так далее.  Сами решайте, сколько Вы проживете и сделайте расчет. Я пока не знаю, сколько у меня осталось количества делений моих клеток, т.к. пока не копался в своей программе ДНК (поэтому и не знаю длину хромосом), хотя думаю, что скоро такой анализ станет доступен, тогда и финансовый расчет будет более точным.

Ну а пока  составим таблицу.  Я взял для примера типовой банк, на сайте которого есть ипотечный калькулятор. Условия большинства банков примерно одинаковые, да и суть одинаковая. Разница есть в процентах, но она сейчас не так важна, как сам принцип. Для сравнения я взял стоимость аренды и минимальные условия первоначального взноса для того, чтобы оформить ипотеку — 10%.

И так, посмотрим таблицу, на примере наиболее популярной ипотечной программы для покупки нового жилья у одного из российских банков:

Срок кредита, сумма 4500 тыс. руб. 

Переплата для кредита , в тыс. руб.

Общая сумма с первонач. взносом 10%, тыс. руб.

Ежемесячный платеж по ипотеке, тыс. руб.

Сумма аренды

за аналогичную квартиру за этот период

Точка безубыточности

аренды квартиры и ипотеки

10 лет

4100

500 +4500 + 4100 =9100

72

3 млн. руб.

30 лет и 4 месяца

20 лет

9700

500 + 4500 +  9700 = 14700

59

6 млн. руб.

49 лет

30 лет

16300

500 + 4500 + 16300 = 21300

57

9 млн. руб.

71 год

Самый интересный столбик, это последний. Это точка безубыточности Вашего ипотечного кредита.  Если я что-то неправильно посчитал, поправьте меня. Общие выводы ниже.

Инфляция 

Не знаю как учитывать инфляцию в своих расчетах, вроде мы должны выигрывать от того, что будет высокий процент инфляции, а если он будет 1-2%?  Будет ли зарплата расти также как уровень инфляции? Вот как учесть это — для меня это загадка.

Выплаты по ипотеке на 20 лет примерно равны выплатам по ипотеке на 30 лет  (57 и 59 тыс. в месяц). Соответственно, если уж берете кредит, то берите Ипотеку не более чем на 20 лет – Вы переплатите почти в 2 раза меньше, чем сумма переплаты 30-ти летней ипотеки,  при таком же ежемесячном платеже.

Ипотеку на 30 лет не берите ни в коем случае. Ибо это долговая яма. Доступная ипотека – это большая финансовая яма. Не попадайте в нее.

На мой взгляд, брать ипотеку имеет смысл, если у Вас уже есть первоначальный взнос не менее 50%. А лучше 70-80%. Но банки для нас сделали ипотеку доступнее. Так ли это хорошо? Посмотрим на примере первоначального взноса в 10% и аренды.

Итак, ипотека на 10 лет окупается только через 30 лет, при этом ежемесячный платеж по ипотеке у Вас будет в 3 раза больше, чем если бы Вы снимали аналогичную квартиру. При этом Вам еще необходимо сразу платить первоначальный взнос 10%.

Ипотека на 20 лет окупается через 49 лет, при этом ежемесячный платеж по ипотеке более чем в 2 раза больше, чем если бы Вы снимали аналогичную квартиру. При этом Вам еще необходимо сразу платить первоначальный взнос 10%.

Ипотека на 30 лет окупается через 71 год, при этом ежемесячный платеж по ипотеке более чем в 2 раза больше, чем если бы Вы снимали аналогичную квартиру. При этом Вам еще необходимо сразу иметь первоначальный взнос в 10%.

Выводы для стандартной самой доступной ипотеки для простого россиянина  при его первоначальном взносе в 10%.

Ипотека на 10 лет.
Итак, если Вам 30 лет и Вы берете ипотеку на 10 лет. В 60 лет Вы начнете получать плюсы от того, что купили квартиру и выплатили ипотеку по ней 20 лет назад. При этом, учтите, что средний возраст жизни мужчины в России всего 62 года. 2 года вы будете наслаждаться в среднем купленной квартирой. Лучшие годы Вашей молодости уйдут на выплаты по ипотеке. При этом, учтите, что если у Вас есть дети, именно первые 10 лет их жизни нужно инвестировать в них все свободные средства. В это самое время Вы будете платить ипотеку. Останутся ли у Вас средства на развитие Ваших детей – думайте сами.

Ипотека на 20 лет.

Если Вам 30 лет и Вы берете ипотеку на 20 лет, в 79 лет Вы начнете получать выгоду от того, что купили квартиру и расплатились по ней 29 лет назад. При этом Вы попадаете в средний возраст жизни мужчины в России. А значит, у Вас остается совсем немного времени для радости от этого. Лучшие годы Вашей молодости и зрелости уйдут на выплату ипотечного кредита. При этом, если у Вас будут расти дети в это время, вкладывать до их совершеннолетия Вы будете на 33-36 тыс. рублей меньше, т.к. эти деньги будут уходить на разницу между арендой этой же квартиры и выплатами по ипотеке. Скажут ли Ваши дети Вам за это спасибо, если Вы откажете им в покупке самого лучшего робота, сотового телефона, или престижного университета и бизнес-школы?

Ипотека на 30 лет.

Это уже совсем беспредел. А ведь кое-где и на 50 лет дают.

Если Вам 30 лет и Вы берете ипотеку на 30 лет, в 101 год Вы начнете получать выгоду от того, что купили квартиру и расплатились по ней 41 год назад. При этом у Вас крайне мало шансов дожить до этого возраста в современной России. Вся Ваша разумная и активная жизнь уйдет на выплату кредита по ипотеке. При этом, даже когда Ваши дети вырастут, заведут свои семьи и у Вас появятся внуки, Вы, вместо того, чтобы помогать своим детям и внукам, будете до сих пор выплачивать проценты по ипотеке. Радость от купленной в ипотеку квартиры осознают только внуки и Ваши взрослые дети. При этом достаточно приличную часть Ваших средств Вы будете отдавать не своим детям, а банку.

При этом за все время пользования кредитом, будет много рисков невыплаты Вами ипотеки или просрочки платежей. А это Ваши нервы и Ваше здоровье — самое дорогое, что у Вас есть!!!

Главный Вывод

Ипотека – это радость банкиров и самое худшее, что Вы можете дать своим детям. Будут ли Ваши дети благодарить Вас за то, что Вы им не дали самое лучшее образование в момент их становления как личности! Но за это, они получат от Вас Вашу квартиру, можно сказать нахаляву. Такое счастье Вы хотите для своих детей. Может лучше инвестировать в своих детей, чем оставлять им то, что возможно, они и не заслужили )))

Подумайте что все же лучше: инвестировать в ипотеку, давать деньги толстому жирному дятьке и радоватся, что Вы живете в своей собственной ипотечной коробке. Или все же арендовать квартиру так долго, как это возможно и инвестировать все свободные средства в развитие талантов своих детей. Каждый решает сам.  Как думаете, за что дети будут больше благодарны своим родителям?

Итак, брать ипотеку, это эгоизм по отношению к своим детям  (при условии, что Ипотека будет забирать не менее 30% Вашего дохода). Ведь вроде бы ради наших детей мы и берем ипотеку? Оказывается, выкапываем сами себе яму :-))) В таком случае, мне кажется, лучше застраховать свою жизнь )

А банки, раздающие на таких условиях ипотеку в России проявляют поистине громадный эгоизм к тому поколению будущих детей, которые не получат должного образования и развития из-за того, что их родители «повязнут» в ипотечной яме! Это мы и видим сейчас на примере Америки, может быть поэтому там и такой высокий процент безграмотных детей, кредитных потребителей, которые попали в 2008 году ?  А это уже социальный взрыв и мировой кризис. Так что подумайте! Ипотечные дети – (наверно так их надо называть)  — это дети, родители которых думают больше о том, как оплатить кредит, чем о собственно детях. Доступная ипотека может в один миг обрушить целую финансовую систему государства — потому что все ее ипотечные потребители в какой-то момент не смогут заплатить по той или иной внешней причине (а таких причин может быть очень много). Уж если я написал о государстве, то что уж говорить о семье — ипотека разрушает и семьи.

Банки, дающие ипотеку, рассчитывают на то, что дети ипотечных родителей будут получать минимальное государственное образование – а какое оно сейчас, Вы сами знаете.

Выбор, с которым сталкиваются родители, при воспитании детей и большой кредитной нагрузкой:

1.Отдать ребенка в самый хороший развивающий центр или в государственный детский сад.
2.Отдать ребенка в секцию к олимпийским чемпионам, профессорам музыки и рисования, или в обычный кружок при государственной школе.
3.Дать возможность своему чаду учиться в самой престижной школе города,  страны или, иметь самых лучших репетиторов, или ограничиться общим образованием и личной подготовкой.
4.Тоже самое и про высшее образование. Везде сейчас надо платить. Причем с каждым годом стоимость знаний возрастает.
5.Ваш ребенок либо сам зарабатывает на квартиру, благодаря своим знаниям, или получает от Вас квартиру в наследство без всякого труда.

Про себя любимого.

Лично я для себя отказался от ипотеки! И мне не важно, где я буду жить через 20-30 лет, главное, что у меня всегда будут свободные средства, которые я смогу инвестировать в дело!!! В любое дело!!! В развитие своих детей и внуков, в образование, в проекты, в путешествия и т.д. Хочу быть ликвидным. А если я не смогу работать — за меня будут работать мои дети (как раньше в поле у крестьян собирать урожай), да и вообще, зачем я буду нужен на Земле, если я не смогу работать или результаты моей работы не будут приносить мне дивиденды в старости — зачем тогда я вообще живу? Сейчас я работаю на себя, создавая долгосрочные проекты, которые будут приносить, по моим расчетам, доходы и после моей смерти.

Я сторонник эволюционного отбора. Зачем мне собственная квартира тогда, когда я не смогу работать? Чтобы паразитировать в ней? Нет уж!!! Если я сам в течение своей молодости не смогу обеспечить себя результатами своего труда, зачем тогда жить? Это не жизнь, а существование. Ну да ладно философии. Отвлекся немного. Я не сторонник материальных благ…

Зарабатывайте больше, чтобы Вам не пришлось брать Ипотеку. А если уже и взяли, вкладывайте максимум в знания и умения своих детей. Ведь именно знания – основа конкуренции в 21 веке. А дети, возможно, станут олимпийскими чемпионами, великими музыкантами и художниками и помогут Вам погасить ипотеку.

23 Ноя 2011, 7:22пп
by Виталий

reply

Роман, неужеди при столь прагматичном подходе есть надежна на проекты, которые смогут приносить доход после окончания активного в них участия?

23 Ноя 2011, 8:17пп
by Виталий

reply

А что станет с расчётами, если внести поправку на инфляцию? Доход и ставка аренды будут расти, а закреплённые в договоре с банком суммы — нет.

Виталий,

1-й вопрос. Если работаешь сам на себя с первого класса средней школы, спекулируя на детских-советских интересах, если пишешь диплом в Вузе по своему бизнесу, а диссертацию исследуешь по своим консалтинговым услугам в качестве предпринимателя, а также если стремишься к постоянной автоматизации бизнес-процессов и бесструктурного управления — то возможно, прагматичный ли это подход, затрудняюсь сказать…это наверное, все же, процесс )))

2-й вопрос. Инфляцию не учитывал здесь. Не представляю ее размер и ставку дисконтирования, например для ипотеки на 30 лет…поэтому затрудняюсь ответить….если знаете, напишите…я же ведь могу ошибаться ))) Ведь власть в России за последние 100 лет менялась, на мой взгляд, не менее 5 раз или сколько точно? Т.е. в среднем раз в 20 лет. В будущем скорость политических и других процессов должна только возрастать, поэтому как ее считать…хрен знает…

24 Ноя 2011, 8:36пп
by Виталий

reply

Официальная инфляция в РФ последние лет 10 колебалась в районе 10% — т.е. за 100 рублей 2001 года можно было купить столько же, сколько за 250 рублей 2011 года.

спасибо Вам Виталий, я добавил в текст предложение про то что не учел инфляцию. Интересно, а где-то есть что-то типа калькулятора инфляции, где вводишь свой сегодняшний доход, и смотришь какой он будет через 30 лет, с учетом текущего темпа инфляции.

да и еще, мы вроде как стремимся стать развитой страной — а значит инфляция может совсем стать невысокой…

Здравствуй Роман и те, кто сюда забрел. Расскажу свою историю. В 2007 году взял ипотеку 1,5 млн. р. на 15 лет, мне тогда было 47. Ежемесячная выплата 18 т р. не пугала. Наступил 08 год, прошел 09, постепенно продавал активы, чтобы тянуть ярмо. В 10 году взял стаб займ (госпрограмма). Сейчас ситуация: квартиру выставил на продажу, реально продать придется на 15-20% ниже, чем покупал. За 4,5 года выплачено банку 970 т р., в тч погашен кредит на 250 тр., еще ежегодное страхование жизни. Сейчас стал «умным», анализирую. Если бы все это время я арендовал квартиру, то потратил бы на это не более половины выплаченных денег, а если дисциплинизировать себя и исходить из тех же 18 тр. в месяц, то самым консервативным способом еще столько же накопил. Пишу не для того чтобы отговорить кого то от ипотеки. «Глубже» надо думать пока на берегу. Кое-где хотел еще об этом написать, но там заинтересованные лица – риелторы, представители банков. Мыслей на эту тему много, писать лень.

26 Янв 2012, 8:49дп
by Дмитрий

reply

Рост цены аренды квартиры вы тоже не учли. 30 лет снимать за 25 000 руб это круто )))
А как же рост цены на неджвижимость (саму квартиру)? сегодня она стоит 4,7 млн, а через 10, 20 лет?) так что это очень грубый анализ, тут нужно учитывать все факторы. Но доля правды всеже присутствует. Лично моё мнение — лучше быть с деньгами, чем без. Без денег ты самому себе не нужен. А жить нужно сегодня. Зарабатывайте больше и кто знает, может завтра вы сможете купить квартиру сразу, не влезая в ипотеку:)

С Уважением,
Дмитрий Прозоровский

Дмитрий, да,

все учесть может только рынок, а статья — это конечно же примитивный анализ, можно так сказать, отпечаток от текущей ситуации. Я не претендую на объективность, просто описал некоторые свои рассуждения по этому поводу ))) То что зарабатывать надо больше — согласен. Если цена жилья такая высокая — значит на нее есть спрос, надувающий цены на рынке недвижимости. Значит, кто-то может еще покупать на надутом рынке…но не хотелось бы конечно повторить американский ипотечный кризис…не дай бог что-то подобное случится…поэтому рынок не предсказуем заранее, поэтому создать идеальную ипотечную модель даже ни один банк не сможет )))

а еще в данной стать не учитывается, что арендовать подолгу одну и ту же квартиру вряд ли получится… постоянные переезды с имуществом, да еще и с детьмя в случае их наличия…поиски новой квартиры-это время и нервы…
и есть люди, у которых и вовсе нет такого выбора (в обучении детей и прочем), им бы на свою з/п просто выжить…инвестиции в детей, так же, как и в жилье,тоже не всегда окупаются-это факт!

…Правда, присутствует. Все это печально.
Мне 24, снимаю с 18 лет, отдал приличную сумму арендодателям. Прикинул на досуги, если бы сразу решился, то сейчас до закрытие ипотеки, остались бы «граши» и была бы своя квартира. Сдал бы её в аренду, а себе оформил еще ипотеку где квадратов побольше. Квартиры с каждом годом дорожают, при чем значительно. При чем по мимо аренды, ты все равно периодически отделываешь им её, не так как для них, как для себя(чтоб тебе комфортней было)- Отдавать чужим людям из месяц в месяц деньги «на ветер»- бред. Причем за год выходит очень «кругленькая» сумма! По мимо этого хозяева разные бывают, иногда до того мозг выносят, что хочется собрать вещи и переехать. А потом снова привыкаешь к новому району(местности). Снимать/платить!? А сколько накапливается за 10-15 лет (миллионы)!?! Условия на ипотеки, все более лояльны. И потом нечего бояться, договор всегда можно реструктуризовать.
Роман, вопрос к вам. Расчет у вас конечно же ОЧЕНЬ грубый! Вы не думали взять квартиру по дешевле не за 5 млн. ? Ведь на такую сумму хоть и условно «небольшой» % ипотеки вам и вылазит в ОГО_ГО какую сумму. В наше время, важно чтоб у тебя была Своя крыша над головой (хоть какая та), а потом как я уже сказал, если не самому жить — дык сдать, даже без ремонта, а такие как я будут снимать и вам ремонт делать (главное чтоб люди порядочные были). Да и потом всегда можно досрочно погасить. Даже Частично, хоть каждый месяц.
Ну а на счет ПВ Я согласен, нужно по максимуму делать.

Василий, речь идет про ипотеку на длительный срок — я просто сравнил ее с арендой, если брать Ипотеку менее чем на 10 лет хотя бы с 50% взносом — это выгодней конечно, чем снимать. Жилье есть, а 5млн — это начальная цена квартиры в Москве, безусловно, в Воркуте, можно трехкомнатную квартиру купить за 150 тыс. рублей — но нужна ли она там???

Спасибо, очень интересно!

снимаю 12 лет, это тоже в своем роде дамоклов меч, постоянно повышают арендную плату, да и деньги в никуда, ремонт не сделать — чужая, много минусов и тоже свобода мнимая, постоянно образ арендодателя, который ждет твои кровные за квартиру которая никогда не станет твоей, пока молод и можешь работать можно платить, но когда устанешь и захочешь отдыхать чем платить арендодателю?? и куда пойдешь жить — к детям? ..ипотека хороший вариант, когда процент будет как в развитых странах,но до этого можно постепенно дожить, начиная с большого процента в течении жизни перекредитоваться (конечно, если уменьшится % ставка), т.е взяли в 35 через 20 лет в 55 квартира твоя, в принципе от 35 до 55 трудоспособный возраст, а потом заслуженно доживаешь на пенсии в своей собственной квартире, все-таки 55-60 лет нормальный зрелый возраст и еще можно попутешествовать!))

зачем платить ипотеку, надо покупать минимально доступное вашему бюджету жилье. Допустим эконом-студию 1комн. на стадии строительства (конечно, у проверенного застройщика)

вместо выплат по ипотеке, ччерез 5 лет вы наберете а 2комн.кв. с учетом того, что:

1.Вклад в банке дорожает в нашу пользу 2.1комн.кв. дорожает в нашу пользу.
3.Ваша зарплата индексируется

Поэтому, вместо 30-летних выплат по ипотеке, Вы в итоге перейдете спокойно с 1комн.кв — до 3-4 комн.

*имя

*e-mail

сайт

оставить коммент


 
  • Подписка

    Введите Ваш Email адрес:


  • Поисковые фразы

  • рублей


  • Яндекс.Метрика

    Яндекс цитирования